Navigationshilfe

DES - Online Geschäftsbericht 2007

Verlauf:

Finanzlage

Finanzlage

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements

Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt die Deutsche EuroShop grundsätzlich die Börse zur Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital sowie die Kreditmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Innerhalb des Konzerns treten dabei die einzelnen Objektgesellschaften als auch die Deutsche EuroShop als Darlehensnehmer bei Banken auf. Erfahrungsgemäß können durch die Bonität der Deutsche EuroShop Vorteile bei den Darlehenskonditionen erreicht werden. Zudem kann der Konzern seine Finanzierung unabhängig und flexibel gestalten.

Darlehen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Verwendung von Eigen- und Fremdkapital für Investitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden und die Eigenkapitalquote im Konzern soll dabei mittelfristig 45 % nicht unterschreiten.

Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei kommen auch derivative Finanzinstrumente zum Einsatz, die der Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen dienen. Über verfügbare Kreditlinien wird die Deutsche EuroShop in die Lage versetzt, kurzfristig auf Investitionsmöglichkeiten zu reagieren. Nicht benötigte Liquidität wird bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden kurzfristig als Termingeld oder in geldmarktnahen Fonds angelegt.

Zum 31. Dezember 2007 wies die Deutsche EuroShop folgende Finanzkennzahlen aus:

in Mio. € 2007 2006 Verän-
derung
Bilanzsumme 1.976,3 1.796,2 +180,1
Eigenkapital
(inkl. Minderheiten)
974,0 897,8 +76,2
Eigenkapitalquote in % 49,3 50,0 -0,7
Bankverbindlichkeiten 895,9 780,6 +115,3
Loan to Value in % 47,0 47,7 -0,7

Finanzierungsanalyse

Im Geschäftsjahr 2007 hat die Deutsche EuroShop zur teilweisen Finanzierung der Stadt-Galerie Passau ein Darlehen über 50 Mio. € aufgenommen. Hiervon sind bis zum Bilanzstichtag bereits 33 Mio. € valutiert worden. Der Zinssatz von 5,25 % p. a. konnte für 20 Jahre gesichert werden. Beim Allee- Center Hamm haben wir auslaufende Zinsvereinbarungen dazu genutzt, bestehende Darlehen abzulösen bzw. durch Aufnahme neuer Darlehen zu ersetzen. Auch hierbei haben wir den Zins für 15 bzw. 20 Jahre zu 5,25 % p. a. fest vereinbart. Im Geschäftsjahr 2007 standen der Deutsche EuroShop Kreditlinien in Höhe von 100 Mio. € zur Verfügung, die zum Jahresende mit 35 Mio. € in Anspruch genommen waren.

Insgesamt waren die Fremdfinanzierungskonditionen zum 31. Dezember 2007 im Durchschnitt noch für 7,7 Jahre zu 5,36 % p. a. (im Vorjahr: 5,50 % p. a.) gesichert. Vereinzelt wurden mit den kreditgebenden Banken Auflagen vereinbart. Dabei handelt es sich um Kennzahlen zum Verschuldungsgrad und der Kapitaldienstfähigkeit.

Grafik Darlehensstruktur 31. Dezember 2007

In 2008 wird bei Darlehen in Höhe von 2,8 Mio. € und 2009 in Höhe von 76,3 Mio. € die Zinsbindung auslaufen. Erst in 2012 sind dann weitere Darlehen in Höhe von 26,5 Mio. € zu prolongieren. Vor dem Hintergrund der vereinbarten Zinssätze bieten sich hieraus künftig für die Deutsche EuroShop eher Chancen als Risiken. So erwarten wir für einen Teilbetrag von 26,7 Mio. € der in 2009 auslaufenden Zinsvereinbarungen aufgrund bereits getroffener Vereinbarungen Zinssätze von unter 5,0 % für Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren.

Investitionsanalyse

Für die Fertigstellung unserer im Bau befindlichen Shoppingcenter haben wir im Geschäftsjahr 2007 insgesamt 136,6 Mio. € bilanzwirksam investiert. Dabei entfielen 24,3 Mio. € auf die Stadt-Galerie in Hameln, 39,1 Mio. € auf die Stadt-Galerie in Passau und 73,2 Mio. € auf die Galeria Baltycka in Danzig. Die Eröffnungen sind planmäßig im Oktober 2007 (Galeria Baltycka) und im März 2008 (Stadt-Galerie Hameln) erfolgt. Die Stadt-Galerie Passau wird im Herbst 2008 eröffnen. Damit wird die Deutsche EuroShop den zeitgleichen Bau von drei Shoppingcentern und damit ihr bisher größtes Investitionsprogramm abschließen.

In 2008 haben wir Investitionen von 43 Mio. € zur Fertigstellung der Shoppingcenter in Hameln und Passau eingeplant.

Wir streben eine jährliche Erweiterung unseres Portfolios um durchschnittlich 150 - 200 Mio. € und eine Nettoanfangsrendite der Neuinvestments von mindestens 5,5 % an. Das große Investoreninteresse an Einzelhandelsimmobilien in Deutschland und Europa führte jedoch im Geschäftsjahr 2007 zu hohen Preisen von Bestandsobjekten und Neubauvorhaben mit Nettoanfangsrenditen von deutlich unter 5,0 %, sodass wir unsere Renditevorstellungen nicht realisieren konnten. Wir waren daher zurückhaltend und haben im abgelaufenen Geschäftsjahr keine neuen Investitionen getätigt. Im laufenden Jahr beobachten wir eine Beruhigung des Marktes.

Liquiditätsanalyse

Der operative Cashflow des Konzerns in Höhe von 40,6 Mio. € (Vorjahr: 36,9 Mio. €) ist der Betrag, der für die Anteilseigner nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenterflächen erwirtschaftet wurde. Er dient auch dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop zu finanzieren. Im Berichtsjahr trug erstmals die Galeria Baltycka in Danzig hierzu bei. Aber auch die Bestandsobjekte verzeichneten mit einem Umsatzplus von 3,1 % eine positive Entwicklung.

Für im Bau befindliche Center sowie für Investments in Finanzanlagen war Liquidität in Höhe von insgesamt 144,3 Mio. € erforderlich (Investitionstätigkeit). Liquiditätszuflüsse resultierten demgegenüber aus der Erhöhung der Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 119,3 Mio. € nach 49,0 Mio. € im Vorjahr (Finanzierungstätigkeit). Anders als im Vorjahr ergaben sich keine Liquiditätszuflüsse aus dem Verkauf von Shoppingcentern, die in 2006 80,9 Mio. € betragen haben.

Durch die langfristigen Mietverträge in Kombination mit langfristigen Zinsvereinbarungen und fixen Kostenstrukturen ergeben sich für die Deutsche EuroShop gut planbare Liquiditätszu- und -abflüsse. Diese dienen im Wesentlichen der Zahlung einer verlässlichen Dividende an die Aktionäre. Neue Investitionen sind daher überwiegend über Eigenkapitalmaßnahmen und Fremdkapitalfinanzierungen zu realisieren.



Lesen Sie weiter: Vermögenslage

Zurück zu: Ertragslage