Navigationshilfe

DES - Online Geschäftsbericht 2007

Überblick über den Geschäftsverlauf

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist im zweiten Jahr in Folge kräftig gewachsen - trotz der massiven Erhöhung der Mehrwertsteuer. Das reale (preisbereinigte) Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist in Deutschland um 2,5 % gestiegen (nach 2,9 % im Vorjahr). Nach Bereinigung des negativen Kalendereffekts - das Berichtsjahr hatte 1,6 Arbeitstage weniger als das Vorjahr - ergibt sich ein Anstieg des BIP von 2,6 % für das Jahr 2007 (2006 kalenderbereinigt: +3,1 %).

Die positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft in den vergangenen drei Jahren ist vor allem auf anhaltend hohe Exportüberschüsse zurückzuführen. Die trotz einer weiteren kräftigen Aufwertung des Euro gegenüber dem US-Dollar ungebrochene Nachfrage aus dem Ausland sorgte für einen Exportanstieg um 8,3% (real, 2006: +12,5 %). Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes belief sich der Anteil des Außenbeitrags am Wachstum des BIP im abgeschlossenen Geschäftsjahr auf 1,4 Prozentpunkte.

Die Binnenkonjunktur hat 2007 ihren im Vorjahr gewonnenen Schwung beibehalten. Die Investitionen in Bauten und Ausrüstungen wurden recht zügig ausgeweitet. Im Inland wurde nicht nur mehr investiert, sondern auch mehr konsumiert: Der private Konsum (ohne private Autokäufe), die mit einem Anteil von 57 % gewichtigste Verwendungskomponente des BIP, legte um 1,8 % (Vorjahr: +2,1 %) zu. Die Sparquote erreichte mit 10,9 % den höchsten Wert seit 1996 (2006: 10,5 %).

Die Inflationsrate lag im Jahresdurchschnitt mit 2,3 % über der des Vorjahres (1,6 %). Dies war die höchste Jahresteuerungsrate seit 1994. Vor allem die Energie- und Nahrungsmittelpreise waren für die Inflationsentwicklung 2007 verantwortlich. Haushaltsenergie und Kraftstoffe verteuerten sich um 3,9 %. Ohne Einrechnung von Energie hätte die jahresdurchschnittliche Teuerung 1,9 % betragen.

Die Arbeitslosenquote ging im Jahresdurchschnitt auf 9,0 % (im Vorjahr: 10,8 %) zurück; 3,78 Mio. (4,49 Mio.) Menschen waren erwerbslos. In diesem erneut deutlichen Rückgang der Arbeitslosigkeit spiegelt sich der konjunkturell bedingte Aufbau sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung wider.

Die Europäische Währungsunion (EWU) erlebte 2007 die Fortsetzung des starken wirtschaftlichen Aufschwungs der Vorjahre. Nach Angaben des Statistischen Amtes der Europäischen Gemeinschaften (Eurostat) ergab sich für 2007 ein reales BIP-Wachstum von 2,9 % (nach 3,0 % im Vorjahr) in der EU-27. Die Inflationsrate in der Eurozone bewegte sich 2007 auf Vorjahresniveau bei 2,1 %, die Arbeitslosenquote sank auf 7,2 % (2006: 7,8 %).

Grafik Bruttoinlandsprodukt in Deutschland

Branchenwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Einzelhandel

Nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes ging der Umsatz des Einzelhandels in Deutschland im Jahr 2007 nominal um 1,2 % und real (preisbereinigt) um 2,2 % zurück. Der Vergleich mit dem Vorjahr wird allerdings von vorgezogenen Käufen im Jahr 2006 und von Auswirkungen der Mehrwertsteuererhöhung ab Januar 2007 beeinflusst. Der deutsche Einzelhandel konnte also nicht von der positiven Konjunkturentwicklung profitieren. Der einzelhandelsrelevante Umsatz lag 2007 mit rund 387 Mrd. € leicht unter Vorjahresniveau (knapp 392 Mrd. €).

Branchen, die im Vorjahr von Vorzieheffekten der Mehrwertsteuerreform profitierten, mussten 2007 deutliche reale Umsatzeinbußen hinnehmen. Nach Angaben des Hauptverbands des Deutschen Einzelhandels (HDE) und des Statistischen Bundesamts betraf dies vor allem die Bereiche Uhren und Schmuck mit - 5,8 %. Dagegen konnten die Händler mit Parfümwaren und Körperpflegemitteln mit + 2,8 %, Mode mit + 1,4 % sowie elektronische Haushaltsgeräte und Unterhaltungselektronik mit einem starken Plus von 5,6 % das Vorjahresergebnis übertreffen.

Die Flächenexpansion im Einzelhandel und der Wettbewerb um erstklassige Flächen hielten 2007 an - insbesondere im Bereich großflächiger Shoppingcenter. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich nach Angaben des Hauptverbands des deutschen Einzelhandels (HDE) der Bestand an Verkaufsflächen um ca. 1 Mio. m² auf nunmehr 119 Mio. m², wobei der Zuwachs vor allem in den alten Bundesländern zu beobachten war. Die höchsten Flächenanteile bei den Vermietungen im Jahr 2007 entfielen auf den Textil-, Buch- und Schuhhandel. Auffallend war die wachsende Flächennachfrage aus dem Segment der Spezialisten für Damenoberbekleidung. Ebenfalls starke Nachfrage war vom Sektor Young Fashion zu beobachten, im Vergleich zum Vorjahr allerdings etwas zurückhaltender. Weitere wichtige Branchen in 1a-Lagen waren Drogeriemärkte, Accessoires, Gastronomie/Coffee und Telekommunikation.

Nach einer Untersuchung des auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Maklerhauses Kemper’s waren im vergangenen Jahr Einzelhandelsflächen in der Größenklasse 100 bis 250 m² am stärksten nachgefragt. Größere Flächen waren ebenfalls begehrt: Jede vierte Vermietung lag im Bereich über 500 m².

Immobilienmarkt

Auslöser für die Turbulenzen an den internationalen Finanzmärkten waren Befürchtungen, es könne zu massiven Zahlungsausfällen im Subprime-Bereich auf dem US-amerikanischen Hypothekenkreditmarkt kommen. Daraufhin sackten die Kurse von Anleihen, mit denen US-Hypothekendarlehen finanziert wurden, stark ab; teilweise gab es für diese Anleihen überhaupt keinen Markt mehr, die Risikoprämien stiegen drastisch an. In einer internationalen Kettenreaktion begann die so genannte Immobilienkrise. Finanzinstitutionen erlitten weltweit Zahlungsausfälle und mussten hohe Abschreibungen auf Forderungen und Wertpapiere vornehmen, woraufhin ihre Gewinne partiell erheblich zurückgingen. Aufgrund der Ungewissheit in Bezug auf die Auswirkungen der Subprime- Krise kamen die Geldausleihungen im Interbankengeschäft fast zum Stillstand. Die Konsequenzen dieser Situation blieben bis Ende 2007 weitgehend unter Kontrolle, da die Zentralbanken den Kreditinstituten Liquidität zur Verfügung stellten. Dennoch weitete sich die Subprime-Krise zu einer internationalen Finanz- und Vertrauenskrise aus.

In Bezug auf den deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt ist aber trotz Subprime-Krise festzustellen, dass das Interesse der Investoren - vor allem an Fachmärkten und Shoppingcentern - erneut sehr hoch war. Laut Jones Lang LaSalle, einem der weltweit führenden Immobilienmakler und -berater, waren Einzelhandelsimmobilien, bezogen auf das Transaktionsvolumen die zweitstärkste Asset-Klasse innerhalb des deutschen Immobiliensektors. Mit einem Transaktionsvolumen von 11,2 Mrd. € (2006: 18,5 Mrd. €) landeten sie hinter dem traditionellen Spitzenreiter Büroimmobilien mit 31,4 Mrd. € (2006: 18,2 Mrd. €) auf Rang zwei. Die wichtigsten Käufergruppen waren eigenkapitalorientierte und nicht börsennotierte Investoren.

Shoppingcenter konnten mit einem Volumen von 3,2 Mrd. € die zweithöchsten Umsätze verzeichnen, entsprechend allerdings einem Rückgang von 42 % gegenüber 2006. Dies ist vor allem auf das fehlende Angebot großer, erstklassiger Immobilien am Markt zurückzuführen. Das Investmentjahr 2007 war daher durch Transaktionen kleinerer Shoppingcenter im zweistelligen Millionenbereich geprägt.

Die Renditen von Einzelhandelsimmobilien sind im Jahresverlauf trotz Kreditkrise vergleichsweise stabil geblieben. Shoppingcenterrenditen sind durch Preissteigerungen sogar weiter gesunken. Ende 2007 lag die von Jones Lang LaSalle ermittelte Rendite für deutsche Shoppingcenter in Top-Lagen bei 4,5 % (2006: 4,95 %). Die Rendite des Bestandsportfolios der Deutsche EuroShop lag im Vergleich dazu zum Jahresende auf Basis der Bewertungsgutachten bei 5,40 %.

Besondere Ereignisse

Im Zusammenhang mit der Unternehmensteuerreform wurde der Körperschaftsteuersatz von 25 % auf 15 % ab dem 1. Januar 2008 gesenkt. In diesem Zusammenhang haben wir korrespondierende latente Steuerrückstellungen in Höhe von 29,7 Mio. € ertragswirksam aufgelöst.

Entwicklung des Aktienkurses

Die Aktie der Deutsche EuroShop startete 2007 mit einem Kurs von 28,08 €. Am 23. April verzeichnete sie bei 30,09 € das Jahreshoch auf Xetra-Schlusskursbasis. Ausgelöst durch die US-Hypothekenkrise kam es an den internationalen Kapitalmärkten seit Juli zu teilweise panikartigen Aktienverkäufen - insbesondere bei Immobiliengesellschaften. Unsere Aktie konnte sich von diesem negativen Sog nicht vollständig abkoppeln, der Kurs ging bis zum 20. August auf 23,22 € zurück. Trotz einer starken Erholungsphase bis Mitte November konnte sich die Deutsche EuroShop-Aktie bis Jahresende nicht mehr der allgemein schlechten Stimmungslage für Finanz- und Immobilienaktien entziehen und schloss das Jahr mit einem Kurs von 23,50 € ab.

Zusammenfassende Bewertung des Geschäftsjahres

Zu Beginn des abgelaufenen Geschäftsjahres hatten wir 2007 als ein „Jahr des Übergangs“ betrachtet: Wir hatten im Jahr zuvor zwei Bestandscenter erfolgreich verkauft und erstmals in der noch jungen Unternehmensgeschichte drei Shoppingcenter im Bau mit den daraus resultierenden Belastungen.

Daher rechneten wir mit einem Umsatz auf Vorjahresniveau in Höhe von 92 – 94 Mio. € und erwarteten, dass der durch die beiden verkauften Einkaufszentren wegfallende Umsatz (4,2 % der Umsatzerlöse 2006) durch die im Herbst 2007 eröffnete Galeria Baltycka teilweise ausgeglichen würde. Nach unserer Prognose sollte das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT ) im Geschäftsjahr bei 71 – 73 Mio. € liegen. Für das Ergebnis vor Steuern (EBT ) ohne Bewertungsergebnis kalkulierten wir mit 30 - 32 Mio. €.

Tatsächlich lag der Umsatz mit 95,8 Mio. € jedoch um 3,1 % über dem Vorjahr. Bei einem EBIT von 77,2 Mio. € lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT ) bei 37,7 Mio. €. Die detaillierten Erklärungen für die positiven Abweichungen stellen wir nachfolgend dar. Dass wir alle drei Prognosen knapp übertreffen konnten, unterstreicht erneut die hohe Qualität und Ertragsstärke unseres Shoppingcenter-Portfolios.



Lesen Sie weiter: EFV-Lage

Zurück zu: Strategie